1.1.1. Vấn đề ULVF đươc đặt ra như thế nào?

1.1 Vấn đề thực tiễn và cơ sở khoa học của ULVF

1.1.1. Vấn đề ULVF đươc đặt ra như thế nào?

Trong nhiều thập kỷ qua, các nghiên cứu trên thế giới đã không ngừng hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá trị thị trường. Từ các phương pháp truyền thống đến mô hình kinh tế lượng, GIS, trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (Big Data), độ chính xác của các mô hình dự báo ngày càng được cải thiện.

Tuy nhiên, một thực tế vẫn tồn tại ở hầu hết các quốc gia: việc xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường vẫn luôn là một trong những bài toán khó nhất của quản lý đất đai. Khoảng cách giữa giá do Nhà nước xác định và giá thị trường vẫn thường xuyên tồn tại; việc định giá hàng loạt còn thiếu tính ổn định; còn các mô hình AI tuy có thể dự báo tốt hơn nhưng vẫn khó giải thích được bản chất hình thành của giá trị đất.

Điều đó đặt ra một nghịch lý.

Suốt nhiều thập kỷ, trọng tâm của các nghiên cứu là định giá đất. Nhưng một câu hỏi nền tảng lại ít được đặt ra: chúng ta đã thực sự hiểu giá đất, giá trị đất và mối quan hệ bản chất giữa chúng hay chưa?

Nếu chưa trả lời được câu hỏi đó thì:

• Vì sao nhiều phương pháp định giá khác nhau vẫn cho những kết quả khác nhau?

• Vì sao càng có nhiều dữ liệu và công nghệ, việc xác định giá trị thị trường vẫn còn nhiều tranh luận?

• Điều còn thiếu nằm ở dữ liệu, thuật toán hay ở chính cách chúng ta đang hiểu về giá trị đất?

Nhìn từ góc độ đó, những khó khăn của định giá đất hiện nay có thể không phải là những vấn đề riêng lẻ, mà là những biểu hiện của một khoảng trống khoa học sâu hơn: chúng ta vẫn chưa có một lý thuyết thống nhất giải thích bản chất của giá trị đất đô thị, cơ chế hình thành, lan truyền và biến đổi của nó trong cấu trúc đô thị.

Chính từ khoảng trống khoa học này, Urban Land Value Field (ULVF) được đề xuất như một hướng tiếp cận mới, chuyển trọng tâm nghiên cứu từ định giá đất (Land Valuation) sang lý thuyết về Trường Giá trị Đất Đô thị (Urban Land Value Field).