4A.4.1. Từ Giá đất đến Trường Giá trị Đất Đô thị ULVF

4A.4.1. Từ Giá đất đến Trường Giá trị Đất Đô thị

Trong thực tiễn quản lý và định giá đất, chúng ta thường quen với khái niệm giá đất của từng thửa đất. Mỗi thửa đất được xác định một mức giá dựa trên vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng, giao dịch trên thị trường và các quy định của Nhà nước. Cách tiếp cận này đã được áp dụng rộng rãi trong nhiều hệ thống định giá trên thế giới.

Tuy nhiên, nếu quan sát một đô thị trên quy mô lớn hơn, có thể nhận thấy rằng giá trị đất không được hình thành một cách độc lập tại từng thửa đất. Giá trị của mỗi vị trí luôn chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố xung quanh như trung tâm đô thị, hệ thống giao thông, các khu thương mại, trường học, bệnh viện, công viên, điều kiện môi trường và nhiều hoạt động kinh tế – xã hội khác.

Điều đó cho thấy giá trị đất không phải là thuộc tính riêng của từng thửa đất mà là kết quả của sự tương tác giữa toàn bộ các thành phần trong hệ thống đô thị. Mỗi thay đổi của hạ tầng, quy hoạch hoặc các hoạt động phát triển đều có thể tạo ra những thay đổi về giá trị không chỉ tại một vị trí mà còn lan tỏa đến các khu vực lân cận.

Từ góc nhìn này, việc chỉ nghiên cứu từng mức giá riêng lẻ sẽ chưa phản ánh đầy đủ bản chất của giá trị đất đô thị. Điều cần nghiên cứu không chỉ là mỗi thửa đất có giá bao nhiêu, mà còn là vì sao giá trị hình thành, được truyền đi và phân bố như vậy trong toàn bộ đô thị.

Đó chính là cơ sở để ULVF đề xuất một cách tiếp cận mới: chuyển từ tư duy "giá đất" sang tư duy "Trường Giá trị Đất Đô thị".

Theo cách tiếp cận này, giá trị đất không còn được xem là tập hợp của những điểm giá trị rời rạc mà được nhìn nhận như một trường giá trị liên tục, tồn tại trên toàn bộ không gian đô thị, luôn biến đổi theo thời gian và chịu tác động của nhiều nguồn giá trị cùng các mối liên kết trong hệ thống đô thị.

Sự thay đổi này không chỉ là sự thay đổi về thuật ngữ mà là một sự thay đổi trong cách tư duy khoa học. Thay vì bắt đầu từ từng thửa đất riêng lẻ, ULVF bắt đầu từ toàn bộ hệ thống đô thị. Từ đó, giá trị của từng vị trí được giải thích như một phần của Trường Giá trị Đất Đô thị, thay vì là một đại lượng tồn tại độc lập.

Kết luận

Có thể nói, Trường Giá trị Đất Đô thị là sự mở rộng của khái niệm giá đất từ cấp độ từng thửa đất lên cấp độ toàn bộ hệ thống đô thị. Đây là bước chuyển nền tảng của ULVF, tạo cơ sở cho việc nghiên cứu giá trị đất bằng tư duy hệ thống, lý thuyết trường và các mô hình khoa học hiện đại.

"Giá đất trả lời câu hỏi một thửa đất có giá trị bao nhiêu. Trường Giá trị Đất Đô thị trả lời câu hỏi vì sao giá trị đó được hình thành, phân bố và biến đổi trong toàn bộ hệ thống đô thị."