2.1. Giá đất và Giá trị đất

2.1. Giá đất và Giá trị đất: Hai khái niệm có thực sự giống nhau?

Trong thực tiễn cũng như trong nhiều nghiên cứu về kinh tế đất đai, hai khái niệm giá đất (Land Price) và giá trị đất (Land Value) thường được sử dụng thay thế cho nhau. Giá đất thường được xem là biểu hiện trực tiếp của giá trị đất, trong khi mục tiêu của định giá đất là xác định mức giá phản ánh đúng giá trị thị trường.

Cách tiếp cận này đã tạo nên nền tảng cho hầu hết các phương pháp định giá hiện đại, từ phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư đến các mô hình kinh tế lượng, thống kê không gian, GIS và trí tuệ nhân tạo. Mặc dù khác nhau về kỹ thuật tính toán, các phương pháp này đều có chung một mục tiêu là ước lượng giá đất tại một vị trí và thời điểm xác định.

Tuy nhiên, điều đó dẫn đến một câu hỏi cơ bản:

Giá đất và giá trị đất có thực sự là một?

Nếu giá đất chính là giá trị đất, thì tại sao giá của cùng một thửa đất có thể thay đổi nhanh chóng theo thời gian, trong khi những đặc điểm tự nhiên của thửa đất gần như không thay đổi? Ngược lại, nếu giá trị đất là một khái niệm khác với giá đất, thì giá trị đó được hình thành từ đâu và bằng cơ chế nào?

Những câu hỏi này cho thấy cần phân biệt rõ hai khái niệm tưởng như quen thuộc nhưng có bản chất khác nhau.

Giá đất (Land Price) là mức giá được hình thành thông qua giao dịch trên thị trường hoặc được xác định trong một bối cảnh pháp lý và kinh tế cụ thể. Giá đất là đại lượng có thể quan sát, đo lường và biến động theo thời gian dưới tác động của cung – cầu, kỳ vọng thị trường và nhiều yếu tố kinh tế – xã hội khác.

Trong khi đó, giá trị đất (Land Value) phản ánh năng lực tạo ra lợi ích kinh tế của đất đai trong một không gian đô thị. Giá trị này không chỉ phụ thuộc vào bản thân thửa đất mà còn được quyết định bởi vị trí trong cấu trúc đô thị, khả năng tiếp cận hạ tầng, các hoạt động kinh tế – xã hội, quy hoạch, môi trường và sự tương tác với các không gian xung quanh.

Theo quan điểm của ULVF, giá đất là biểu hiện của giá trị đất tại một thời điểm nhất định, còn giá trị đất là kết quả của một quá trình hình thành và lan truyền trong không gian đô thị. Vì vậy, muốn hiểu và định giá đúng giá đất, trước hết cần hiểu cơ chế hình thành của giá trị đất.

Đó cũng chính là điểm khởi đầu để chuyển từ nghiên cứu giá đất (Land Price) sang nghiên cứu Giá trị đất đô thị (Urban Land Value), trước khi xây dựng lý thuyết Trường Giá trị Đất Đô thị (Urban Land Value Field).