2.2. Sự phát triển của các lý thuyết định giá đất trên thế giới

Trong hơn một thế kỷ qua, khoa học định giá đất đã phát triển qua nhiều giai đoạn, gắn liền với sự phát triển của kinh tế học, thống kê, khoa học không gian và trí tuệ nhân tạo. Mỗi thế hệ lý thuyết đều góp phần nâng cao khả năng xác định giá đất, đồng thời mở rộng phạm vi ứng dụng trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Mặc dù có sự khác biệt về mô hình, dữ liệu và phương pháp tính toán, các hướng nghiên cứu này đều có một đặc điểm chung: đối tượng nghiên cứu chủ yếu vẫn là giá đất (Land Price) hoặc hàm xác định giá đất (Price Function).

Có thể khái quát quá trình phát triển này như sau:

Có thể thấy rằng, từ các phương pháp truyền thống đến các mô hình trí tuệ nhân tạo hiện đại, mục tiêu chủ yếu vẫn là ước lượng hoặc dự báo giá đất với độ chính xác ngày càng cao.

Những thành tựu này đã tạo nền tảng quan trọng cho định giá hàng loạt, xây dựng bảng giá đất và phát triển các hệ thống hỗ trợ quyết định trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, phần lớn các nghiên cứu đều tập trung vào câu hỏi:

"Giá đất bằng bao nhiêu?"

Trong khi đó, một câu hỏi nền tảng hơn lại chưa được quan tâm đúng mức:

"Giá trị đất được hình thành như thế nào và vì sao nó lại biểu hiện thành mức giá đó?"

Đây chính là ranh giới giữa định giá đất (Land Valuation) và nghiên cứu Trường Giá trị Đất Đô thị (Urban Land Value Field).

ULVF không thay thế các phương pháp định giá hiện có. Ngược lại, ULVF kế thừa những thành tựu của chúng nhưng chuyển trọng tâm nghiên cứu từ kết quả của giá sang cơ chế hình thành và lan truyền của giá trị, coi giá đất là biểu hiện của một Trường Giá trị Đất Đô thị liên tục trong không gian và thời gian.

Tài liệu tham khảo tiêu biểu

• Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Harvard University Press.

• Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.

• Anselin, L. (1988). Spatial Econometrics: Methods and Models. Kluwer Academic Publishers.

• LeSage, J., & Pace, R. K. (2009). Introduction to Spatial Econometrics. CRC Press.

• Appraisal Institute. (2022). The Appraisal of Real Estate (15th ed.).

• International Association of Assessing Officers (IAAO). (2013). Standard on Mass Appraisal of Real Property.

• International Valuation Standards Council (IVSC). (2024). International Valuation Standards (IVS).