2.3. Những khoảng trống của các lý thuyết hiện nay

2.3. Những vấn đề mà các lý thuyết hiện nay chưa hướng tới giải quyết

Các lý thuyết và phương pháp định giá đất hiện đại đã đạt được nhiều thành tựu trong việc xác định và dự báo giá đất. Từ các phương pháp định giá truyền thống đến kinh tế lượng, thống kê không gian, GIS và trí tuệ nhân tạo, mỗi phương pháp đều được phát triển nhằm giải quyết những bài toán cụ thể của định giá đất và quản lý thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, khi chuyển từ bài toán định giá đất sang nghiên cứu bản chất của giá trị đất đô thị, có thể nhận thấy rằng nhiều vấn đề khoa học nền tảng vẫn chưa được giải thích một cách thống nhất. Điều này không có nghĩa các lý thuyết hiện nay còn thiếu sót, mà phản ánh rằng đối tượng nghiên cứu của chúng chủ yếu là giá đất, trong khi cơ chế hình thành và vận động của giá trị đất đô thị chưa phải là trọng tâm nghiên cứu.

Từ góc nhìn đó, có thể nhận thấy một số vấn đề khoa học còn bỏ ngỏ:

(1) Cơ chế hình thành giá trị đất

Phần lớn các mô hình tập trung xác định giá đất, nhưng chưa giải thích đầy đủ giá trị đất được hình thành từ đâu và bằng cơ chế nào trước khi biểu hiện thành giá trên thị trường.

(2) Cơ chế lan truyền của giá trị

Các nghiên cứu đã chứng minh sự tồn tại của ảnh hưởng không gian và sự phụ thuộc giữa các mức giá. Tuy nhiên, vẫn chưa có một mô hình thống nhất mô tả giá trị được lan truyền và phân bố trong toàn bộ cấu trúc đô thị như thế nào.

(3) Phân biệt giữa giá đất và giá trị đất

Trong nhiều nghiên cứu, giá đất thường được sử dụng như đại diện cho giá trị đất. Tuy nhiên, nếu giá chỉ là biểu hiện của giá trị tại một thời điểm, thì cần có một mô hình giải thích mối quan hệ giữa giá và giá trị, thay vì xem chúng là một khái niệm đồng nhất.

(4) Cấu trúc dẫn truyền giá trị

Sự gia tăng giá trị đất luôn gắn với mạng lưới giao thông, hạ tầng, các trung tâm phát triển và các hoạt động kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, vẫn chưa có một mô hình khoa học mô tả cấu trúc dẫn truyền giá trị trong đô thị và vai trò của các thành phần cấu trúc trong quá trình đó.

(5) Giá trị như một trường liên tục

Hầu hết các phương pháp nghiên cứu giá trị tại từng thửa đất hoặc từng điểm quan sát riêng lẻ. Trong khi đó, đô thị là một hệ thống liên tục, nơi giá trị luôn hình thành, lan truyền, tương tác và biến đổi theo không gian và thời gian. Điều này đặt ra nhu cầu xây dựng một mô hình xem giá trị đất như một trường liên tục (continuous field) thay vì một tập hợp các giá trị rời rạc.

Kết luận

Những vấn đề trên cho thấy các lý thuyết hiện nay chủ yếu hướng tới ước lượng và dự báo giá đất, trong khi cơ chế hình thành, lan truyền và phân bố của giá trị đất đô thị vẫn chưa được nghiên cứu như một hệ thống thống nhất.

Đó chính là khoảng trống khoa học mà Lý thuyết Trường Giá trị Đất Đô thị (Urban Land Value Field – ULVF) hướng tới giải quyết. Thay vì coi giá đất là đối tượng nghiên cứu trung tâm, ULVF xem Trường Giá trị Đất Đô thị là đối tượng nghiên cứu cốt lõi, trong đó giá đất được xem là biểu hiện của trường giá trị tại một vị trí và thời điểm xác định. Từ cách tiếp cận này, các chương tiếp theo sẽ tập trung làm rõ cơ chế hình thành, cấu trúc dẫn truyền và các quy luật vận động của Trường Giá trị Đất Đô thị.