2.5. Đối tượng nghiên cứu của Lý thuyết Trường Giá trị Đất Đô thị

Việc chuyển từ nghiên cứu giá đất sang Trường Giá trị Đất Đô thị không chỉ là sự thay đổi về khái niệm, mà còn là sự thay đổi về đối tượng nghiên cứu.

Trong các phương pháp định giá truyền thống, đối tượng nghiên cứu chủ yếu là giá của từng thửa đất hoặc hàm xác định giá đất. Ngược lại, ULVF không xem giá đất là đối tượng nghiên cứu trung tâm mà coi đó là kết quả quan sát được của một quá trình hình thành và lan truyền giá trị trong toàn bộ cấu trúc đô thị.

Theo đó, đối tượng nghiên cứu của ULVF là Trường Giá trị Đất Đô thị (Urban Land Value Field) – một trường giá trị liên tục được hình thành từ sự tương tác của hạ tầng, mạng lưới giao thông, các trung tâm phát triển, hoạt động kinh tế – xã hội, điều kiện môi trường, quy hoạch và các yếu tố không gian khác.

Trong trường giá trị này, mỗi vị trí đất không tồn tại như một thực thể độc lập mà là một thành phần của hệ thống đô thị, chịu tác động đồng thời của các nguồn phát giá trị, các quá trình lan truyền và sự tương tác với môi trường xung quanh.

Vì vậy, mục tiêu của ULVF không chỉ là ước lượng giá đất, mà là giải thích cơ chế hình thành, lan truyền, phân bố và biến đổi của giá trị đất đô thị, từ đó xây dựng nền tảng khoa học cho các mô hình định giá, quy hoạch và quản trị đô thị thế hệ mới.

Ý nghĩa khoa học

Việc xác định Trường Giá trị Đất Đô thị là đối tượng nghiên cứu đã mở rộng phạm vi của khoa học định giá đất, từ việc nghiên cứu kết quả của giá trị sang nghiên cứu bản chất và quy luật vận động của giá trị. Đây là cơ sở để xây dựng các mô hình toán học, GIS, trí tuệ nhân tạo và Digital Twin trong các chương tiếp theo.